在美國私募基金巨擘黑石（Blackstone）（美：BX）限制旗下規模高達1250億美元（約9750億港元）的房地產投資信託基金BREIT的資金贖回後，多個非交易型（non-traded）地產基金也採取類似措施。美國聯儲局持續加息令樓市轉勢，美國房地產基金的贖回潮正在加劇。《華爾街日報》引述知情人士稱，地產基金管理公司喜達屋資本集團（Starwood Capital Group）已通知客戶，正限制規模約146億美元（約1139億港元）的房地產投資信託基金SREIT的資金贖回。
資料來源：華爾街日報、彭博社
《金融時報》昨天報道黑石近日向其富有客戶及財務顧問透露，該公司一隻私募策略基金會待市場環境改善之後才推出，黑石客戶原預期該基金會在明年初推出。
《金融時報》：黑石延後推私募策略基金
賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產教授沃切特（Susan Wachter）稱，資金撤出地產基金，是投資者對整體經濟疲軟，以及利率飈升的反應。她指出，房地產周期性很強，利率上升不利於地產市道，因為投資者可從國債等資產獲得更高的收益率。
利率持續上升，正拖低負債纍纍的地產行業資產價值。買家面對借貸成本上升，入市時猶豫不決，樓市交投正在轉弱，美國10月的待完成房屋銷量已連續5個月下滑。數據分析機構Black Knight的數據顯示，美國10月的定息按揭貸款數量，較去年同期下降61%。盤踞美國按揭貸款市場第一把交椅的富國銀行（美：WFC） 證實，由於置業需求轉弱，正裁減數以百計按揭貸款部門的員工。
市場對經濟前景的擔憂，也導致辦公空需求疲軟。Barings Real Estate美國房地產收購主管戈林（Joe Gorin）指出，商業房地產價值應要下降，尤其是寫字樓的價值，問題是應跌多少。數據研究和諮詢機構Green Street的商業地產價格指數，在10月由今年的峰值下跌13%。由富時與全美房地產投資信託基金協會（NAREIT）編製的All Equity REITs指數，今年以來下跌20%以上。
美國部分退休基金已開始減持房地產基金。面對機構投資者及散戶撤回資金，投資銀行Robert A. Stanger & Co.的數據顯示，今年第三季非公開交易型的地產基金贖回規模達37億美元，較去年第三季增11倍。
此類地產基金通常為投資者設定每月或每季可提取的資金限額。以黑石的BREIT為例，投資者每月最多可贖回2%的資產、每季最多可贖回5%的份額，以防其持有的非流動性房地產面臨拋售。在計算債務後，BREIT擁有690億美元淨資產。由於10月至11月已收到大量贖回申請，黑石在12月只能允許投資者贖回該基金淨資產的0.3%，意味大量投資者在明年前將無法套現。
息率走高推升債券回報 削房託吸引力
雖然物業租金及股息等，在今年截至9月底仍然為BREIT帶來9厘以上的回報率，但前景不容樂觀。哈佛商學院高級講師利茨（Nori Lietz）指出，投資者撤出資金，部分源於他們預計未來會出現虧損。
房地產基金的價值通常基於評估，而這些評估並非緊貼市場變化，即使房地產市場趨向惡化，但仍未即時反映於基金價值。利茨指出，評估是滯後的指標，而市場向前看，因此投資者試圖在資產被減值前撤出資金。
投資顧問公司Marquette Associates指出，退休基金通常會為投資組合中的不同類別資產設定一個百分比，由於房地產基金的估值仍然較高，而股市及其他市場卻有所下調，令房地產基金在退休基金所佔的份額有所上升，令房地產基金面臨退休基金的拋售風險。
高利率也降低了非交易型REITs對投資者的吸引力。當利率較低，REITs的收益率顯著高於國債，但現在債券的回報率已有所上升，且流動性更強。金融規劃公司Brava Financial LLC創辦人尼爾森（Kelly Nilsson）指出，一些國家的國債收益率達到4.5厘至5厘，投資者沒有理由將資金鎖定在回報率僅略高於政府債券的房地產基金。
基金應付贖回 或被迫賣產打擊樓市
在英國，資產管理規模超過150億鎊（約1424億港元）的房地產基金也在秋季起限制機構投資者贖回，以防資產被強制出售。貝萊德（美：BLK）、施羅德（英：SDR）、世邦魏理仕（美：CBRE）等，已採取限制贖回措施，阻止資金外流。倘流動性惡化，房地產基金有可能陷入出售資產應付贖回、淨值下跌導致贖回潮加劇的惡性循環，對樓市造成更大打擊。
倘房地產基金的贖回潮持續，房地產市場恐面臨風險。為應付客戶的贖回要求，基金公司將不得不出售資產。黑石此前已宣布以12.7億美元的價格，出售其持有的兩家拉斯維加斯酒店近五成權益。包括債務在內，這宗交易對兩家酒店的估值超過50億美元。
