香港樓市跌勢正在加劇，連一向不太關心本地樓市的外媒都已經察覺得到。香港地產代理誇張的賣樓廣告香港人早已見怪不怪，但這個現象連外國通訊社「彭博」都剎有介事大篇幅報道。
「欲哭無淚」、「滴血價」、「淚流滿面」、「劈得深、愛得真」這些賣樓廣告，彭博可能有點大驚小怪，形容這些是香港地產代理「訴諸絕望」的廣告。
還記得幾年前樓市當旺，那時充斥所謂「賣家市場」，二手盤一放出市場就有大量查詢睇樓要求，甚至誇張到一些優質盤要買家先放低「誠意金」–即是銀行本票先有得睇樓，在「僧多粥少」下最終成交價往往會比叫價更高。
俱往矣！現在香港樓市經歷多年來最嚴重的低潮時期，代理不得不訴諸愈來愈諷刺的廣告口號，來吸引潛在買家–而這些廣告宣傳用語，雖然贏得社交媒體的瘋狂轉載，但是賣家發現仍然很難出售物業。
現實是住宅樓價跌勢未止，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的「中原城市領先指數」最新報162.31，重返2017年11月水平，按周跌1.5%，令今年跌幅擴至12%，創2008年金融海嘯後，十四年來最大跌幅。有代理指出若計及數據滯後，香港整體樓價一年多以來實際已跌近兩成，亦令到巿場錄得的蝕讓成交個案愈來愈多。
九月底本欄的文章「托市第一擊」，已經指出金管局首次放寬壓力測試，正是代表確認樓市步入下行周期，當時還有不少留言認為只要政府放寬更多樓市辣招，樓價可望止跌回升。但很不幸，只是不足兩個月的時間，樓價已經再跌多4%，而由去年八月高位計，樓價累積跌幅更達一成半，與高盛估計樓價要跌三成，已經達到一半跌幅。
事實上，自本港回歸以來，樓價指數僅曾5次全年跌幅達到雙位數，當中對上一次正值為2008年金融海嘯，當時全年下瀉15%。
特別是近一個月樓市跌勢明顯加快，主要是反映9月下旬，本港正式跟隨美國加息0.125厘，這還未反映今個月初本港加息0.25厘的影響，由於今次加息周期在速度、密度，均遠高於上一個加息周期（2015年至2018年），短時間內9月、11月兩次加息，而隨着加息次數增加，息口上升對樓市帶來的壓力亦進一步疊加。
更令人憂慮是，一旦樓市下行周期開始形成，對買家及賣家心態都有根本性變化，當中最容易觀察，就是「蝕讓盤」個案不斷增加。打開地產版的新聞，都是充斥各區的蝕讓個案，根據利嘉閣的統計，今年10月全港1607宗已知的二手買賣登記中，蝕讓二手樓個案有186宗，按月增加11.6%，蝕讓個案佔整體成交達12.3%，為連續六個月增加，亦是2009年10月以來最高比例，打破了昔日香港投資物業只賺不蝕的「神話」。
而且蝕讓個案已經由中價樓蔓延至最有實力的一批豪宅業主身上，有「亞洲樓王」之稱的中半山天匯更驚現蝕讓，一個高層複式5房戶，由內地客持有，5年前以4億元買入，最近大減至以3.78億元沽出，呎價98,566元，離場帳面虧損2,200萬元，料成今年第二大額蝕讓個案。
有測量師就估計現時樓市存在信心危機，業主普遍擔心後市愈跌愈急，願接受買家大幅還價甚至蝕讓都要提早離場，形成後市跌勢加劇。
更值得關注是發展商投地的心態轉變，事實上，本港地價已經出現一浪低於一浪的情況。早前政府賣出的一幅葵涌住宅地皮，成交呎價較八年前同區地皮還低三成，可見發展商現階段買地出價相當審慎。
有關地皮為葵涌荔崗街住宅地，最終由中信泰富以11億元投得，每方呎樓面地價約4390元，對比同區對上一幅鄰近港鐵葵芳站、於2015年批出的住宅官地，每呎樓面地價低約三成半。值得注意是今次實質是有多達9個發展商入標，但地皮做價仍然偏低，反映發展商出價轉為保守。
除了官地，市建局亦面對現實，接受發展商以低價入標，上月底市建局土瓜灣榮光街項目以23.88億元批予信置及招商局置地財團，每方呎樓面地價僅約8571元，不但較估值下限低約10%，亦較去年市建局毗鄰批予嘉里的項目大跌約三成，反映地價短期跌幅驚人。
過去政府以低價賣地，往往會有批評說等同賤賣土地，甚至說「官商勾結」，最終地政署寧願流標收場，以免招受批評。但今天的新香港，我們的特首都表明不會有「XX勾結」的說法，那麼只要有人肯出價，地政署官員就可以放心低價批出土地，至少令到地皮不會流標，那結果只會做成地價一浪低於一浪，屆時絕對會加劇樓市調整。
更何況香港要配合內地的「共同富裕」及「房住不炒」，發展商主動「獻身」捐地更是大勢所趨，最近發展局就一口氣公布3宗土地共享先導計劃申請：包括新地、恒地及會德豐、新世界等財團，分別位處元朗和大埔區，擬提供共約2.16萬個單位，包括約1.51萬個公營房屋單位，即佔約七成，如果數目持續增加，難保不是當年「八萬五」的變奏版。
香港人過去對「磚頭」的投資心態，已經變得幾乎不理性，甚至淪為「有買貴、無買錯」的「神話」。以收租投資物業回報低於兩厘，按任何準則都不合乎投資原則，除了加息增加供樓開支，物業本身欠缺流動性，一旦遇上跌市，放盤要搵買家分分鐘要用上數月甚至年計的時間。
對於一些已經移民或準備移民、有樓在手的朋友更是兩難：想出售就要被迫接受蝕讓低價，但移民後才出售又可能要支付外國的資產增值稅。我的勸告是，樓市跌勢已成，買家壓價的心態只會只愈壓愈低，加上內地資金在目前形勢下絕不可能調出國外，現在有樓不放，恐怕未來只會愈賣愈平。
– 顏寶剛 — RFA 自由亞洲電台
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