「龍床盤」成交見紅 納米樓會否爆蝕讓潮？

近期本地樓市受不少負面消息困擾，差估署剛公布私人住宅指數按月微跌，結束7個月連升的局面，市民入市信心較之前轉弱。面對買賣雙方拉鋸局面，本港樓價升勢是否已現「餘溫」？呎價超高的納米樓會否首當其衝？

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在本地研究發現，多個發展商於過去十年間，至少推出8550個面積低於260方呎的納米單位，當中約2000個面積更不足200方呎。主因都是樓價飛升，市民無力負擔，發展商變相起呎價高但入場金額細的納米樓。不過，如果市場出現逆轉，這類自住需求不大的「非人性化」單位可能率先士卒，加上林鄭plan出現放寬按揭限制，令納米樓受歡迎程度早已減弱。

炒屯門「龍床盤」由賺轉蝕

在樓價處於升軌，炒賣納米樓賺錢令投資者不亦樂乎，「十優港姐」麥明詩家族早前炒有「龍床盤」之稱屯門「菁雋」可賺數十萬元。不過，並非每個「菁雋」投資者都賺錢離場。近期該盤一個低層單位，實用面積約131方呎，原業主今年初以235萬元購入，傳自付23.5萬元額外印花稅入市，再以255萬元轉售，呎價約19,466元，帳面只升值20萬元，料原業主最後要蝕使費離場。

港九納米樓出現蝕讓個案

不單新界地區納米樓錄蝕錢個案，而港九地區一些熱門納米半新盤，亦有業主要蝕住走。有報道指，位於佐敦樓齡只有5年的「匯萃」，單位的實用面積介乎210至222平方呎，全屬開放式間隔。該盤至今共錄約9宗二手買賣登記，其中8宗為減值個案。其中一個低層單位以約400萬元轉售，帳面貶值逾70萬元。

另外，曾創成交呎價高達4.6萬元、全港最貴納米盤西營盤「瑧蓺」，早前一個極高層開放式單位，以約660萬元沽出，較2018年買入價帳面勁蝕20%，若連同其他使用，料最後勁蝕「兩球」離場。

所以，樓價持續上升，即使是納米樓都跟隨大市上漲，炒家更容易賺錢。不過如果市況出現變化，正如「股神」巴菲特所言「退潮後才知誰沒穿褲子」。有「樓神」之稱長實董事趙國雄於數年前，早已豪言納米樓跌價三成，可能有其道理。