白居二帶動居屋樓價8年狂飆　天頌苑漲1.2倍最勁

20210701
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    白表居屋第二市場計劃(白居二)推出至今逾8年多，帶動資助房屋未補價第二市場需求大增，樓價亦同時飆升。東網統計20個活躍居屋自該類買家入市以來，直至今年上半年的平均呎價變化，發現全部升幅均超越整體私人住宅表現，當中有5個倍升。升勢最強勁為天水圍天頌苑，期內升幅近1.2倍，而屯門龍門居及富健花園，同期樓價亦升逾一倍。
    首屆白居二於2013年6月初才錄得入市個案，至今5度推出措施，涉及名額已達1.75萬個。上述一批未補價居屋屋苑，由2013年上半年白居二入市前，至今年上半年共8年間，平均呎價累積升幅介乎54.5%至逾一倍，當中入場門檻最低的天水圍及屯門屋苑，期間升幅最顯著。
    至於同期反映主要私人屋苑價格升勢的中原城市領先指數，只錄約54.3%升幅，低於上述活躍居屋表現。運輸及房屋局早前指，白居二購買未補價單位平均價格由2016年的300萬元，升至2020年的410萬元，漲幅達37%，也跑贏差估署同期私樓漲幅約33%。
    事實上，天水圍居屋向來受白居二追捧，單是天頌苑於今年上半年已錄42宗買賣，平均呎價約7,136元，但相信有關數字仍未反映新一批白居二入市後情況。事實上，項目個別間隔單位漲幅顯著，其中實用面積約650方呎單位，2013年上半年最平做價約163萬元，到今年上半年間，同面積物業做價最低達398萬元，入場門檻上升235萬元，漲幅逾1.4倍。
    同區的天富苑及天盛苑，上半年平均呎價約7,036元及7,915元，近8年來均錄逾1.1倍漲幅。祥益黃肇雯稱，天水圍居屋樓齡仍可承做最多九成，以及供款期長達20年或以上的按揭，故吸引買家入市，加上在放盤量充足，交投量支持下，每次白居二入市初期，樓價升幅都較顯著，但其後會相對減慢。上述3個屋苑現時合共有逾200個放盤。
    而屯門龍門居及富健花園今年平均呎價報約7,785元及7,447元，均較2013年上半年累升約一倍。該行黃慶德指，白居二入市後，全區第二市場買賣明顯增多，當中不少買家為外區客，眼見近年屯門有多項大型基建先後落成，遂入市該區居屋追低水。龍門居及富健花園現時分別有約50個及40個放盤，叫價由約360萬及330萬元起。
    將軍澳寶盈花園上半年也錄32宗成交，平均呎價約11,470元，措施推出以來已升約83.3%。世紀21將軍澳魏仕良表示，自從白居二開始入市後，屋苑近年交投明顯增多，相信與可做足按揭有關，目前市場約有30個買賣盤，入場戶為實用面積約427方呎單位，叫價由540萬元起。
    全港居二市場呎價樓王黃竹坑雅濤閣，今年最高成交呎價逾1.5萬元，上半年錄約18宗買賣，平均呎價約12,971元，8年升約73%。至於沙田愉翠苑同期錄49宗個案，為20個居屋中最旺，平均呎價約10,434元，相關措施推出以來漲近75%。
    祥益地產總裁汪敦敬表示，白居二措施協助市民置業，同時活化第二市場交投，讓資助房屋業主有機會轉投私樓。再者，部分租客因取得資格入市，同時有助調整租市，對樓市起正面幫助。整體樓價上升，未補價物業也隨大市上揚，預期升勢持續，但相信公、居屋樓價不會追上私樓。
    ●二手續旺　將中兩房售920萬破頂
    二手樓價持續向上，市場高價成交個案湧現。將軍澳中心一個高層單位，剛以920萬元售出，創屋苑兩房戶成交金額新高。
    中原伍錦基表示，該盤13座將軍澳豪庭高層B室，實用面積約509方呎，4月份叫價950萬元放售，減價30萬元售出，呎價約18,075元。同座另一個高層兩房戶，今年3月售907萬元，為對上紀錄。
    市場缺盤，元朗尚悅放盤被快速承接。美聯林建文指，屋苑8座高層J室兩房戶，實用面積約440方呎，叫價約660萬元，放售僅5日，即以650萬元售出，創同類型物業今年新高，呎價約14,773元。
    港島大單位亦受捧。中原楊文傑稱，鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES中層B室，實用面積約1,186方呎，市場放盤約3個月，減價100萬元，以3,400萬元轉手，料為項目今年最大額成交，呎價約28,668元。
    事實上，上半年交投暢旺。美聯表示，截至6月29日為止，今年上半年整體物業註冊量錄49,795宗，較去年上半年升約52.1%，創8年半新高，涉及金額4,687.1億元，按年漲幅約74.2%，創97年上半年後的24年新高。
    ●銀主盤成交增 逾千萬豪宅佔四成
    疫情影響經濟的負面因素陸續浮現，本港上半年市場錄得的銀主盤成交量至少59宗，當中樓價逾千萬元的豪宅高佔近四成。有個別私人物業拍賣行亦指，期間推拍的銀主盤數量佔整體比例，較去年同期多達20個百分點。
    翻查資料，截至上月30日，上半年錄得的住宅銀主單位買賣，佔近三分之二在首4個月成交，而當中逾千萬元的大額豪宅，期內最少錄22宗，其中涉額5,000萬元或以上更佔5宗。
    較矚目的同類成交為九龍塘劍橋花園地下複式戶，單位實用面積約4,568方呎，於2月時連車位以8,500萬元易手，呎價約18,608元，料為上半年最大宗銀主盤買賣。資料顯示，該單位曾於去年12月開價9,000萬元拍賣，現時成交價還低500萬元。
    至於上半年低於千萬元的銀主盤買賣，則佔約37宗，佔同類整體成交量約63%，當中佔半屬細價上車盤，同時不乏大型藍籌屋苑，包括荔枝角美孚新邨百老匯街109號低層B室無契銀主單位，實用面積約510方呎，在拍賣場以563萬元售，低市價約20%，呎價約11,039元。
    環亞物業拍賣董事總經理區蘊聰稱，上半年處理的銀主盤委託，佔該行拍賣物業約40%，數量更有上升趨勢。他指，有關比例對比2020年上半年約20%明顯上升，但若與去年下半年比例近30%計算，則增加約10個百分點。
    大額銀主盤成交增加，他分析，是與近兩年本港未能與內地通關有莫大關連，原因是過往與內地接觸頻繁的投資者，資金周轉容易受壓，加上自今年初起，法院審理有關銀主個案工作才慢慢恢復，令早前已積壓的豪宅銀主盤大量湧現。惟現時樓市轉旺，物業估值上升，相信下半年銀主出貨或有難度。