【港樓大鑊】納米盤疫下無人吼 首季交投縮40%
20220330
東網電視
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納米盤「疫」市下無人吼，樓價回落即成大市犧牲品。今年首季納米單位成交量，按季急挫逾40%，不少做價顯著下跌，大埔嵐山一個不足200方呎成交單位，做價較近3年前高位低逾兩成四。另外，本月市場錄得的蝕讓成交中，亦佔近17%為納米戶，而部分蝕價放盤同類細戶，今年交投更出現「清零」，至今仍未錄得買賣。
市場對納米盤需求大減。根據利嘉閣數據顯示，截至本月22日為止，今年首季僅錄約157宗實用面積250方呎或以下私宅單位買賣登記，較去年第四季錄267宗顯著回落，而3月份暫錄31宗同類單位登記，全月交投料創疫情後新低。而佔同期整體二手私宅登記比例僅1.9%，亦是2019年疫情後最低。
失去購買力支持，納米物業做價同時大幅回落，本報調查顯示，3月份暫錄至少10宗實用面積250方呎以下單位帳面蝕讓個案，佔同期整體蝕讓比例近17%。當中長沙灣AVA 61連錄兩宗損手買賣，其中一個高層單位，實用面積約161方呎單位，開放式間隔，成交價345萬元，約5年帳面貶值約6.8%。
而多個以往曾被追捧的納米盤，自從第5波疫情後，交投慘淡。中原胡鴻洲表示，尖沙咀匯萃去年錄約3宗二手買賣，全部都要蝕讓，而今年該盤暫時仍未錄得任何買賣個案。項目現時有約30個買賣放盤，佔一半都願意蝕讓或平手出貨，其中一個低層戶，實用面積約220方呎，以交吉形式放售，叫價約450萬元，原業主2015年購入上址，放盤價比購入價帳面已低逾50萬元。
屯門「龍床盤」菁雋提供不少實用面積少於200方呎的單位，業主大多為投資者，過往亦曾錄付辣稅都有賺的轉手成交，但項目買賣市場今年仍未發市。美聯區紹基稱，跌市期間，大部分買家都希望趁低價可入市面積較大的兩房單位，細面積放盤需求大減。他又指，該盤現時有約27個買賣盤，包括一個實用面積約169方呎的低層單位，鎖匙盤可約睇樓，現時連辣招稅叫價348萬元，扣除使費料近平手。
至於早年推出的納米盤大埔嵐山，今年暫錄兩宗買賣，做價比高峰期間均跌近20%或以上。1月份一個1座實用面積約196方呎的低層單位，以322萬元成交。而同面積9座單位，日前售價跌至300萬元，約兩個月樓價跌約6.8%，而與2019年中同類型單位最高售價398萬元相比，最新做價急跌約24.6%。
區內地產代理表示，該盤現時都有蝕讓放盤，一個實用面積約180方呎單位，於2018年期間以380萬元購入，呎價約21,111元，屬當時呎價高位，而該單位現時僅開價360萬元放售，較4年前購入價帳面低20萬元。
【專家拆局：按揭放寬 購買力流向大單位】
「愈住愈霉」的納米單位面積超細，涉及樓價金額及首期較少，曾是不少上車客的最後希望。但業界人士指出，隨着政府放寬按保，購買力流向面積較大單位，該類物業勢走下坡，不具投資價值之餘，蝕讓機會也會較高。
資深財經專家林一鳴表示，納米單位興起，主因是其樓價金額較低，可承做較高樓按，所需的首期較少，加上香港樓價高企，即使工作10年的二人家庭，入息僅約4萬至5萬元，可負擔樓價僅約400萬至500萬元，根本買不到大面積單位，納米戶成為唯一選擇。
他續稱，早前家長客出資以子女名義入市，但購入物業很多都不是自用，由於付出首期金額都不足夠買入大面積單位，資金亦會轉投納米樓。但現時按揭成數已經放寬，該類單位已不值得投資，今後走勢料亦會向下。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚也指，納米樓是在房屋政策下產生的特殊「副產品」，10多年前政府在地契上加設限呎或限量要求，發展商原先不太接受，但最後發現有利可圖，單位面積愈起愈細。
他續稱，以往樓價上升，納米樓優勢是價格上可承做高成數按揭，但隨着政府放寬按保，逾千萬元單位也可承做高樓按，納米單位作用可謂「功成身退」，未來同類型單位若鄰近核心商業區，相信市場尚有需求，否則將來市場走勢堪憂，蝕讓機會都會較高。
【難再圖利：住宅限呎 細戶或兩年後式微】
近年樓價不停上揚，發展商為配合市場負擔能力，不斷壓縮單位面積，導致納米單位供應湧現。不過，隨着政府宣布於出售的住宅地及私人契約修訂項目，加設單位面積下限要求，市場預計同類供應將於兩年後逐漸式微。
政府公布今季賣地計劃時，宣布在住宅官地上加入限呎條款，將來單位實用面積不可少於280方呎，目的是希望市民有更大的居住空間，其後更落實將相關條款延伸至私人契約修訂發展項目，意味發展商不能再於同類項目打造納米單位圖利。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，由於官地及更改地契的發展項目受到限制，故未來新的納米樓供應，只能在私人重建項目出現，亦即只會出現於不涉及更改地契的舊區重建，故可以預期該類單位供應量會大幅減少。由於有關限呎措施不影響已提交規模申請的住宅項目，故預期納米單位落成量或要兩年後才大幅回落。不過，樓價高企環境下，納米單位是很多人上車的唯一選擇，故認為即使供應大減也不會絕迹。
事實上，過去數年納米樓落成量顯著增加。據政府統計，2013至2015年實用面積少於215方呎單位落成量每年僅介乎64至81伙，但隨着樓價飛升，發展商大舉興建納米樓，同類落成量由2016年的206伙，反覆增加至2019年錄得的982伙高位，儘管2020年稍為回落至799伙，但仍是近年有統計以來的次高水平。