【香港樓市2022】財政預算案放寬按揭保險，能否帶動樓市仍有待觀察，但此刻銀行對香港樓市仍不樂觀。從最新的估價指數再跌穿30點可見，預告樓市持續向下調整。市場充斥減價盤，其中嘉湖山莊一個3房單位，最近更以較市價低逾5%成交。
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香港樓市2022｜預告樓市持續向下調整
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報29.14點，較上周33.83點下跌4.7點。CVI連跌3周共11.47點，今周跌穿30點，預告香港樓市持續向下調整。
CVI連續17周於20點到40點之間反覆，預示樓價持續調整。2021年11月美國聯儲局宣佈正式啟動減買債當周，CVI跌穿40點好淡分界區間下限，其後連續6周在35點上下反覆。12月中旬美國宣佈加快縮減買債及預告2022年加息，CVI向下跌穿30點，連跌2周至23.12點低位。
香港樓市2022｜CVI連跌3周
新春前6周CVI短暫企穩，由30點反彈至40點。同期中原城市領先指數CCL回軟至近9周於184點到186點爭持。新春後疫情嚴峻，CVI連跌3周，兼跌破40點及30點，預示樓價進一步下調。
中原估價指數（主要銀行）CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價，比較一個月前的估值，計算出估價的按月變幅，並逢周四公佈結果。CVI以擴散型指數方式計算，反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。
香港樓市2022｜40點以下反映銀行睇淡樓市
一般而言：
- CVI在60點以上反覆徘徊，反映銀行睇好香港樓市，樓價亦會向上。
- CVI在40點以下反覆徘徊，反映銀行睇淡香港樓市，樓價亦會向下。
- CVI在40到60點間反覆徘徊，暫時還未出現，可見銀行對樓按的取態是好淡分明的。
不過，指數未有跌穿20點水平，樓價仍沒有大跌的訊號。黃良昇指出，本周CVI未完全反映財案後市況，政府放寬按保，刺激二手成交上升，相信會增加銀行按揭取態的積極性，展望短期CVI走勢可以回穩。
香港樓市2022｜嘉湖山莊3房低市價逾5%成交
香港樓市跌勢已成，坊間減價盤、劈價盤，甚至低於市價的成交，屢見不鮮。其中嘉湖山莊一個3房單位，最近便以較市價低逾5%成交。
美聯物業天水圍置富嘉湖分行市務經理（銷售）麥珞珩表示，該行剛促成一宗天水圍嘉湖山莊成交，一個低層3房戶以550萬元售出，較市價低逾5%，買家為外區首置客，在無睇樓情況下成交。
新近成交為嘉湖山莊美湖居5座低層D室，實用面積約544平方呎，建築面積約708平方呎，3房間隔，向東北望內園景。麥珞珩稱，原業主開價約600萬元放售約4個月，新近獲外區首置客垂青，雙方議價後終以550萬元成交，折合實用呎價約10,110元，建築呎價約7,768元。客人有見原業主願議價促成交易，且較市價為低，儘管無實地視察過單位，惟考慮不久亦決定入市。
香港樓市2022｜栢慧豪園2房戶累減11%
同樣位於天水圍的栢慧豪園，錄3月首宗成交，雅致裝修2房戶累減11%，以625萬元沽。
中原地產天水圍濕地公園項目第一分行分行經理陳德孝表示，疫情持續下，業主叫價普遍克制，亦願意增加議價空間。天水圍栢慧豪園剛錄三月首宗成交，屬3座中層A室，實用面積495平方呎，兩房間隔，附雅致裝修。原業主於去年12月以700萬元放盤，疫情影響下，其後逐步調低叫價，最終累減75萬元或11%，以625萬元沽出，折合實用呎價12626元。
陳德孝指，買家為同區上車客，睇樓半年，見第五波疫情下，樓價見回調，認為是入市良機，便加緊物色心水盤，最後被上址雅致裝修吸引，即睇即買。陳德孝續指，栢慧豪園及豪廷上月共錄得5宗成交，平均實用呎價約12,720元。
香港樓市2022｜帝庭軒2房較高位折讓逾5%沽
粉嶺屋苑同樣錄得減價成交。美聯物業粉嶺帝庭軒分行營業經理蔡天賜表示，該行日前促成粉嶺帝庭軒二手成交，客人睇過單位照片及影片後，即決定以640萬元承接高層2房單位，成交價較同類高位約680萬元，折讓逾5%。
剛成交的單位為帝庭軒2座高層B室，實用面積約468平方呎，建築面積約660平方呎，屬大2房間隔。蔡天賜稱，原業主叫價約650萬元放售，低於同類高位及銀行估價，單位內櫳四正，加上樓層較高、景觀開揚，吸引區內用家洽商承接。客人自新年後積極睇樓，有見近期議價空間擴闊，有意購入優質單位自用。最後透過網上睇樓形式，睇中上址決定承接，雙方議價後以640萬元成交，折合實用呎價約13,675元，建築呎價約9,697元。
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香港樓市2022｜麗城花園3房海景戶累減1成沽
荃灣麗城花園本月錄得首宗成交，三期高層3房海景戶累減1成，以868萬元易手。中原地產荃灣麗城分行高級分區營業經理呂宗霖表示，受制於第五波疫情嚴峻，麗城花園二月成交淡靜，只錄得4宗買賣成交，較一月下挫43%。政府新近放寬按揭保險樓價上限，對樓市有輕微提振作用，加上議價空間增加，促使部份買家加快入市。
呂宗霖表示，分行新近促成麗城花園三月首宗成交，屬第3期7座高層D室，實用面積728平方呎，三房套房間隔，附簡潔裝修，睡房可享開闊海景。單位去年12月叫價960萬元，新近以868萬元沽出，實用呎價11923元，減幅約9.6%。呂宗霖指，買家為上車客，屬意單位寬落實用，加上高層光猛，景致開揚，見受惠放寬按保，迅速落實購入上址。
香港樓市2022｜一手私宅買賣連月急瀉
一手新樓市場同樣慘淡。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，變種病毒一發不可收拾，打沉一手市場，在連月急瀉下，3月料晉身史上第三大淡月。
綜合土地註冊處數據所得，2022年2月香港樓市中，全港共錄456宗一手私人住宅買賣登記，較1月的1,072宗急挫57%，創下自2019年1月以來的38個月新低。至於1月登記總值按月相應大減53%，錄67.53億元，連跌5個月兼創自2016年3月以來的72個月最少。
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