【香港樓市2022】美聯物業表示，今年香港樓市呈「U形走勢」，上半年大市氣氛偏靜，料下半年在「波叔Plan」及東鐵過海段通車等利好因素影響下，新盤供應逾2.2萬伙，樓價全年由跌轉升5%。
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香港樓市2022｜一手成交可望重上逾萬宗水平
上半年新盤推售受到窒礙，二手交投亦見下跌，隨次季社會復甦，預料積存購買力重現，整體住宅交投回升。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明預計，「波叔Plan」及東鐵過海段通車等利好因素會繼續逐步浮現，市場胃納量可觀，料加快下半年新盤攻勢，一手成交可望重上逾萬宗水平，二手料緊隨上升。
他續指，儘管美國已重啟加息周期，不過本港低息持續，加上短期住宅新供應難大增，支持樓價。
香港樓市2022呈U形走勢
布少明指，上半年本地樓市呈「U形走勢」，首季大市氣氛偏靜，新盤市場幾近冰封，直至染疫人數由高峰回落，加上限聚措施陸續放寬，刺激次季一、二手交投升溫，樓價亦由低位回升。據「美聯樓價指數」顯示，本港第一季樓價下跌約3.3%，第二季開始收復失地，季內暫累升約1.84%，本年迄今樓價跌幅已收窄至1.56%。
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香港樓市2022｜上半年二手住宅成交量創新低
二手交投方面，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，估計上半年二手住宅成交量錄約22,000宗，創2年半新低，雖然未及去年下半年的24,267宗，惟疫情之下跌幅不足一成，可見本地住屋剛性需求仍然強勁，盤源被迅速吸納。
尤其是「波叔Plan」推出後，使換樓鏈得以激活，以計劃推出前3個月及後３個月的二手註冊量作比較，逾1,000萬元至2,000萬元物業的註冊量大增約49.7%，而1,000萬元或以下物業則升約11.9%。
若以全港整體二手註冊量計算，今年首5個月逾1,000萬元至2,000萬元二手註冊量佔比達15.5%，比起去年全年約13%增加2.5個百分點，並創紀錄新高。
新盤未見減價促銷
一手交投方面，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料，預計上半年新盤銷售量錄約5,500宗，創2013年銷售新例後新低。不少發展商押後推盤，至次季才逐步加快步伐，然而疫市之下新盤未見減價促銷，而是採取「貼市價」策略試水溫，反映未來供應緊絀，傾向惜售手上貨源，累積貨尾量由去年底13,640伙升約5.4%至今年5月14,371伙。
值得留意，若以地區劃分，市區(包括愉景灣、將軍澳及西貢)累積貨尾過去5個月增加約8.9%，主要是市區供應買少見少，發展商較為「先求價後求量」；反觀，新界區貨尾則微跌約0.7%，主因該區未來供應較多，發展商以「貼市價」策略推售新盤。
香港樓市2022｜屯門住宅地皮流標
聯物業首席分析師劉嘉輝表示，首幅加入「限呎」條款的屯門住宅地皮月前截標，惟最終因未達政府底價而流標。
由於該地皮發展規模龐大，涉及投資額不菲，惟疫情未過，發展商出價難免較審慎，故相信「限呎」並非流標的主因。預計地皮未會於短期內再度招標，涉及約2,000伙供應亦隨之延後發展。事實上，賣地成績對樓市存有一定的影響。
政府於賣地計劃較具彈性
回顧97至03年樓市調整周期，當時經濟差，土地供應又足夠，當時政府推地又缺乏彈性，本港賣地成績欠佳，影響地價下調，部分新盤為吸引買家購買，更以低於二手價格定價，二手市場因而出現劈價潮，在市場觀望氣氛濃厚的情況下，成交量及價格均處下行的趨勢，形成惡性循環。
反觀，近年政府於賣地計劃較具彈性，就市場情況作相應調整，在確保穩定持續釋出土地的同時，若標書「未到價」亦不會賤賣地皮，因此地價未見有大幅下調情況。有見賣地成績理想，發展商為新盤定價策略較進取，為二手業主打下「強心針」，支撐樓價穩步上揚。
料未來5年落成38,100伙
與此同時，美聯物業房地產數據及研究中心預計22年至26年平均每年公私營住宅落成量約38,100伙，雖較過去10年(2012年至2021年)多約25%，惟較97至01年高峰期平均每年落成量約74,000伙，少近49%。
若只計及私樓供應，連同早前有智庫組織預測27年至31年的落成量合計，即未來10年(2022至2031年)平均每年私樓落成量預測約15,700伙，較過去10年(2012年至2021年)僅多約6%，比起99至03年高位更少約42%，難以滿足市場對私樓的龐大需求(見圖四)。在本港低息環境持續，加上房屋供應短期內難以大幅上升的格局下，亦是支撐樓價的重要因素。
香港樓市2022｜目前業主持貨力強
縱使未來面對息率有機會調升，但目前業主持貨力強，相信業主未有大幅減價沽樓的壓力。根據政府統計處公佈的2021年人口普查資料，全港約有130萬家庭住戶居於自置居所，而自置家庭中已供滿樓的家庭約85.8萬戶，沒有按揭供款的比率(即業主供滿樓比率)達66.1%，比起2016年約79.9萬家庭五年間多了約5.9萬個家庭供滿樓，而業主供滿樓比率亦進一步上升。
數字不但反映目前業主持貨力強，而這批供滿樓的業主更可透過加按物業或儲蓄，協助其他家庭成員置業，為樓市帶來支持作用。
元朗及天水圍最多新盤
美聯預期下半年有機會登場的全新盤供應或涉逾2.2萬伙，當中：
- 以元朗及天水圍佔最多，料達約5,634伙；
- 其次為啟德及紅磡料有約5,068伙；
- 東九龍達約3,233伙；
- 屯門及深井亦緊隨其後，料達約2,106伙供應。
整體而言，連同其他地區合計，下半年全港潛在新盤供應超過22,000伙。當然，項目於下半年推出與否，最終要視乎發展商銷售策略，至於待批預售項目更要視乎獲批的進度。
料樓價今年升5%
若發展商推盤步伐持續，相信下半年新盤市場相當熱鬧，預期新盤銷售宗數可重上逾萬宗水平，估計約10,500宗，較今年上半年預期約5,500伙，急增約9成。
布少明展望未來政府可以推持寛鬆的房政，相信「波叔plan」可以加強換樓鏈，若這個計劃可以成功，將會可增高按揭成數，進一步刺激樓價。他預計上半年持平，而下半年隨著經濟復甦及各方面的利好因素影響，樓價轉升5%。
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