白居二成交創新低　居屋也需要壓炒風

房屋委員會近日回應本地傳媒的查詢，指出對上一期「白表居屋第二市場計劃」（「白居二」）截至今年7月底成功購入單位僅得約2,000宗，僅佔整體4,500個名額的不足一半。由於當局發出的「購買資格證明書」存在一年有效期時間限制，意味着這期計劃可能有很多人在攪珠中籤及揀選單位後，最終並無完成交易。

「白居二」始於2012年，時任行政長官梁振英宣布容許名符合「白表」資格人士在居屋第二市場購買未補價單位，其後房委會在2013年及2015年先後為此推出了兩輪臨時計劃。到2017年，繼任行政長官的林鄭月娥決定進一步將計劃恆常化，因此其後除了新冠疫情肆虐的2021年外都有推出年度「白居二」計劃，近幾年更加吸引了逾10萬宗申請。

奇怪的是，儘管「白居二」計劃的申請反應相當踴躍，後續完成交易比例似乎卻又跟此不太匹配。像2015年與2018年兩期計劃，最終完成交易比例分別高達64.64%和56.72%，但是近來的2019年與2020年兩期計劃，至今完成交易宗數比例依然不足一半，最新數字更是再創新低，這種情況跟申請人數反映出來的熱烈需求形成很大對比。

交易減少存在制度原因

近幾年的社會動亂、新冠疫情以及經濟衰退，難免對「白居二」單位交易產生一定影響，不過除了這些新近因素之外，有關現象背後可能還有更長遠的制度原因：那就是房委會為居屋單位提供的按揭貸款保證期僅及首次轉讓起計30年，而銀行及財務機構批出「白居二」交易按揭時，也因此一般採用30年減去樓齡作為衡量按揭還款期的標準。

偏偏由於當局曾在20年前的2002年停建居屋，加上近年祭出各種限制轉售新居屋的措施，所以實際能夠在第二市場流轉的單位，必然便以按揭貸款保證期及還款期較短的老舊單位為主。今年6月，前任運輸及房屋局局長陳帆就向立法會議員表示，居屋未補價單位裏剩餘保證期在10年或以下的約有76,000個，亦即超過七成之多。

按揭貸款保證期和還款期較短的居屋單位，自然會讓買家需要承受較大風險。常見情況就是銀行往往在房委會保證到期時將成數下調，並且要求買家按照當下樓價補回差額；至於那些超過30年樓齡、無房委會保證的單位，銀行弓般更只提供六成以下按揭，並且要求進行壓力測試。對設有入息、資產限制的「白居二」申請者來說，以上問題都帶來難以負擔的壓力。

炒價過高才是問題根源

然而，相對於房委會保證期與銀行按揭安排，「白居二」中選者放棄購買資格的根本原因，恐怕還是有關單位樓價持續飆升、高企不下。翻看居屋第二市場成交記錄，可以看到許多未補價單位的呎價已經達到5位數；假若再計回補價折扣率，個別案例實際呎價甚至能夠衝到2、3萬元，超越同區私樓水平。如果單位基礎價格水平不是高得如此難以負擔，首期成數高低與按揭還款期其實都不會構成很大影響。

根據香港都會大學人文社會科學院公共及社會政策研究中心編製的《都會居屋價格指數》，居屋第二市場單位交易價格指數從2006年1月的38.85，急增至今年7月的189.95，其間升幅高達4.9倍，跑贏同期差餉物業估價署統計二手私人住宅單位售價指數升幅的4.1倍，以及中原樓價指數估算二手私人住宅樓價升幅的3.4倍。

無論「白居二」、整個第二市場抑或是資助房屋，理應都是讓有需要的市民以可負擔價格來自置物業居住，但特區政府、社會各界後來似乎都默認它是幫助「累積財富」，逐步失卻政策原意。為了讓它們能重回正軌，房委會短期內應該檢視延長保證期、增加「白居二」成功交易機會，同時又得考慮完全將第二市場與公開市場分割開來，穩定未補價居屋單位的價格走勢，別讓它再充當炒樓階梯的第一級。