【01觀點】498萬的「縮則」單位 賣家癲還是買家傻？
上周本港樓市陷入買賣兩閒的拉鋸局面，但個別「離奇」成交卻惹市場注視，例如一個德福花園頂層「縮則」單位，竟以498萬元成交，平均每呎創屋苑新高。或許有人覺得，花巨資購入這個條件欠佳的單位的買家是傻瓜，但當天水圍嘉湖山莊也要「4字頭」，在這個瘋狂的樓市下，小市民要圓安居夢還有多少選擇？
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「縮則」單位條件差 買家無奈之選
該個成交價高達498萬元、呎價創屋苑新高的單位，位於德福花園O座頂層11樓。由於屋苑的設計問題，德福花園的住宅大樓最低層與最高層，部份地方被公共設施佔用，因此較其他樓層單位的實用面積細一截，亦即是所謂的「縮則」單位，就如德福的單位，實用面積一般都有四百多至五百多呎，但今次成交的「縮則」單位只有355呎。而按過去的成交，「縮則」較正常單位的價格低約5%至8%，因此今次成交的單位叫價達每呎1.4萬元，高於現時普遍叫價約每呎1.3萬元，令市場感到意外。
或許有人會認為，花498萬元買一個「縮則」，買家是傻的嗎？特別是這個德福頂層單位「無𨋢到」，要由10樓再行一層樓梯才可到達，加上德福樓齡已超過三十年，有住戶指頂層單位或多或少有漏水、滲水問題，名符其實是好天曬落雨淋，如此還要花近五百萬元買一個可能問題多多的「縮則」，根本不值得。
嘉湖也要「4字頭」 置業上車悲歌
但與其說是買家傻，更貼切的是這宗成交盡顯樓市的瘋狂。因為同屬九龍東的啟德區，不少新盤的叫價已逾2萬元、上車價要接近七百萬元，對一些財力有限的買家而言，「只賣」498萬元的德福「縮則」單位相對較易負擔。且現時縱觀全港各區，「4字頭」的上車盤已經賣少見少，就如過往被稱為「上車樂園」，但位置較偏遠的天水圍嘉湖山莊也要價超過四百萬元，相比之下，德福「縮則」好歹也是交通便利的市區鐵路上蓋物業，498萬元的成交價貴或不貴，似乎是見仁見智了。
更關鍵的是，現時樓市正彌漫著一種認為樓價仍會「有升無跌」的衝天牛氣，手持物業準備放盤的業主，自以為「皇帝女唔憂嫁」，若準買家出價不夠進取，業主寧可惜售，再等一會善價而沽。而一些準買家經歷過不斷睇樓、看著樓價不斷攀升的痛苦經歷，眼白白看著昨天的天價成為今天的低價，亦唯有「認命」，只得以天價打動業主放售，為自己或家人購買一個說不上理想的窩。
因此，雖然近期二手樓市陷入買賣兩閒的交投悶局，如過去的周末周日，十大屋苑二手成交僅十宗，但能夠成交的單位，往往是高價甚至是天價，形成量跌價升的「乾升」局面。
混淆住屋與置業 蝸居困局沒出路
最教人無奈的是，對於樓市、對於樓價，過去幾年有多少末日博士曾警告樓市泡沫爆破在即，結果就算內地經濟波動、美國加息再加息、英國脫歐，美國選了特朗普做總統，香港樓價仍然照升不誤，新高之後又是新高。
究其根本，此正正突顯梁振英政府以置業為主導的錯誤房屋政策，不斷為私人市場製造龐大的置業需求，小市民要覓得居所，就只得追趕私人市場的高樓價、高租金。只要港府繼續將住屋與置業混為一談，不負責任地將市民的住屋基本需要推卸給私人市場解決，無異於放任地產商與業主繼續魚肉深受蝸居之苦的小市民，若這不叫「官商勾結」，又叫甚麼？